Nowe Prawo restrukturyzacyjne – zmiany dotyczące ustawy deweloperskiej i przepisów o upadłości deweloperów

W dniu 1 stycznia 2016 r. weszła w życie Ustawa z dnia 15 maja 2015 r. Prawo restrukturyzacyjne. Ustawa jest aktem bardzo obszernym, składa się z 456 artykułów. Reguluje zawieranie przez dłużnika niewypłacalnego lub zagrożonego niewypłacalnością układu z wierzycielami oraz skutki układu, a także przeprowadzanie działań sanacyjnych. Restrukturyzacja przeprowadzana będzie w następujących postępowaniach restrukturyzacyjnych:

1. postępowaniu o zatwierdzenie układu;
2. przyspieszonym postepowaniu układowym;
3. postepowaniu układowym;
4. postepowaniu sanacyjnym.

Celem postępowania restrukturyzacyjnego jest uniknięcie ogłoszenia upadłości dłużnika przez umożliwienie mu restrukturyzacji w drodze zawarcia układu z wierzycielami, a w przypadku postępowania sanacyjnego – również przez przeprowadzenie działań sanacyjnych, przy zabezpieczeniu słusznych praw wierzycieli.

Utworzony został również Centralny Rejestr Restrukturyzacji i Upadłości.

Ustawa wprowadza zmiany do kilkudziesięciu ustaw. Najliczniejsze poprawki dotyczą oczywiście ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. − Prawo upadłościowe i naprawcze (dalej: u.p.u.n.), w tym materii regulowanej dotąd przez art. 425¹ – 425⁵ tej ustawy, czyli postępowania upadłościowego wobec deweloperów. W niniejszym artykule skoncentrujemy się właśnie na tych zmianach, oraz na nowelizacji Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska).

Pierwszą rzeczą na którą należy zwrócić uwagę jest to, że przepisy regulujące upadłość deweloperów w u.p.u.n. uległy znacznemu rozbudowaniu. Tytuł IA „Postępowanie upadłościowe wobec deweloperów” w dotychczasowym brzmieniu liczył, jak wspomniano wyżej, pięć artykułów, podczas gdy po nowelizacji będzie tych artykułów liczył dziewiętnaście (art. 425a – art. 425s), podzielonych na pięć Działów. Zmiana chyba najbardziej znamienną jest usunięcie art. 425² u.p.u.n., zgodnie z którym przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym przedsięwzięciem. Oznacza to, że ustawodawca wraca do koncepcji jednolitej masy upadłości co, zgodnie z pierwszymi komentarzami, osłabi ochronę nabywców lokali mieszkalnych od deweloperów w przypadku upadłości tych drugich i musi za sobą pociągnąć dalsze nowelizacje ustawy deweloperskiej.

W postępowaniu upadłościowym syndyk będzie mógł dalej prowadzić przedsięwzięcie deweloperskie upadłego za zgodą sędziego-komisarza. Sędzia-komisarz udzieli zgody, jeżeli racjonalne względy będą wskazywały, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego jest ekonomicznie uzasadnione i istnieją szanse na jego ukończenie. Syndyk będzie prowadził dalej przedsięwzięcie deweloperskie upadłego, w odniesieniu do którego we wcześniejszym postępowaniu sanacyjnym wobec upadłego nabywcy podjęli przewidzianą w ustawie Prawo restrukturyzacyjne uchwałę dotyczącą układu, oraz wpłacili lub zabezpieczyli dopłaty w odpowiednich terminach, ale układ nie doszedł do skutku, chyba że na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego wyraził zgodę sędzia-komisarz. Jeżeli w toku postępowania upadłościowego ujawni się podstawa do przyjęcia, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego nie jest uzasadnione racjonalnymi względami, sędzia-komisarz na wniosek syndyka udzieli zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Po uprawomocnieniu się postanowienia sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego syndyk poinformuje o tym bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy dla przedsięwzięcia deweloperskiego i złoży dyspozycję zwrotu środków znajdujących się na rachunku nabywcom.

Sumy uzyskane z likwidacji nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, podlegać będą podziałowi na zasadach ogólnych, z tym że w przypadku wyrażenia przez wierzyciela zabezpieczonego hipoteką zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, będzie się uznawało, że roszczeniu nabywcy lokalu, którego ta zgoda dotyczy, przysługuje pierwszeństwo przed hipoteką w zakresie, w jakim dokonał wpłat na poczet umowy. Roszczenia nabywcy wynikające z odstąpienia od umowy deweloperskiej będą podlegały zaspokojeniu z sum uzyskanych z likwidacji nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, na takich samych zasadach jak roszczenie z umowy deweloperskiej. Nabywcy będzie przysługiwało pierwszeństwo wynikające z ujawnienia w księdze wieczystej przysługującego mu roszczenia z umowy deweloperskiej, także w przypadku gdy wpis o ujawnieniu tego roszczenia został wykreślony.

Na wniosek syndyka sędzia-komisarz będzie mógł wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, przedsiębiorcy, który zobowiąże się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Przedsiębiorca nabywający nieruchomość będzie odpowiadał solidarnie z upadłym za jego zobowiązania z umów deweloperskich zawartych w związku z przedsięwzięciem deweloperskim realizowanym na nieruchomości, jak również za zobowiązania wobec nabywców wynikające z przekształcenia roszczeń z takich umów w toku postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego lub z odstąpienia od takich umów. Wraz z własnością nieruchomości przedsiębiorca nabywający nieruchomość będzie nabywał nabywa przysługujące upadłemu prawa wynikające z umów deweloperskich zawartych w związku z przedsięwzięciem deweloperskim realizowanym na nieruchomości.

Nabywcy w liczbie stanowiącej co najmniej 20% liczby nabywców w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzonego przez upadłego będą mogli zgłosić propozycje układowe w terminie trzydziestu dni od dnia ogłoszenia upadłości. Propozycje te będą mogły obejmować m. in. wpłacenie dopłat przez wszystkich lub niektórych nabywców, sprzedaż nieruchomości przedsiębiorcy który przejąłby zobowiązania wobec nabywców i zobowiązał się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, określenie innych warunków kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, zamianę lokal między wierzycielami lub zamianę lokalu na lokal niebędący przedmiotem umowy deweloperskiej.

Jak wspomniano wyżej, zmiany dotyczą również ustawy deweloperskiej. Wprowadzono dodatkowy przepis, zgodnie z którym przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej wysokość wypłaty na podstawie gwarancji bankowej pomniejsza się o kwotę środków w części dotyczącej nabywcy przekazanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy przedsiębiorcy nabywającego nieruchomość, na której prowadzona jest inwestycja. Zmodyfikowano wymóg dotyczący umieszczania w umowie deweloperskiej informacji o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności. Istotna zmiana dotyczy wpisu do księgi wieczystej  roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu. Dodano bowiem przepis, zgodnie z którym do takiego wpisu nie stosuje się art. 19 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, według którego roszczenie o przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości może być po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie. Poprawki dotyczą również treści wzoru prospektu informacyjnego – zmodyfikowano treść jednej z rubryk w części III wzoru.