Koronawirus jako nadzwyczajna zmiana stosunków w przypadku umowy najmu

Sytuacja przedsiębiorców w Polsce spowodowana koronawirusem staje się coraz trudniejsza. Od ponad tygodnia, decyzją rządu, większość sklepów, restauracji i punktów usługowych pozostaje zamkniętych. W konsekwencji, obroty wielu przedsiębiorców spadły praktycznie do zera. Jeżeli przedsiębiorcy nie uda się szybko zminimalizować kosztów, droga do bankructwa jest bardzo krótka.

Czynsz najmu – jeden z istotniejszych kosztów działalności gospodarczej

Jednym z istotniejszych kosztów niemal każdego przedsiębiorcy prowadzącego sklep lub punkt usługowy jest czynsz najmu. W atrakcyjnych lokalizacjach lub w galeriach handlowych, czynsze potrafią być naprawdę wysokie. Nawet najmniejszy przedsiębiorca jest zmuszony płacić co miesiąc kilka, kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych czynszu. Konieczność zawieszenia działalności nie zwalnia jednak z zobowiązania zapłaty czynszu w wysokości określonej w umowie najmu. Rzadko kiedy w umowach najmu pojawiają się zapisy zabezpieczające najemcę w takiej sytuacji. Dzieje się tak z dwóch przyczyn. Po pierwsze, jeszcze kilka tygodni temu nikt nie spodziewał się, że w ogóle możliwa jest taka sytuacja, jaką mamy teraz. Po drugie, umowy najmu zazwyczaj są bardziej korzystne dla wynajmujących, a najemcy mają bardzo małe pole manewru w forsowaniu zmian poprawiających swoją sytuację. W konsekwencji, zdecydowana większość przedsiębiorców, których punkty sprzedaży lub usługowe zostały zamknięte, utraciła przychody, a czynsz najmu musi płacić.

Koronawirus jako nadzwyczajna zmiana stosunków

Na szczęście dla najemców kodeks cywilny zawiera postanowienie, które może mieć zastosowanie w takiej sytuacji. Art. 357¹ stanowi: „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym”. W mojej ocenie, w przypadku najemcy, który wskutek decyzji władz państwowych, musi zawiesić swoją działalność, wszystkie przesłanki określone w powyższym przepisie są spełnione:

• epidemia koronawirusa to bez wątpienia nadzwyczajna zmiana stosunków,
• wskutek epidemii koronawirusa zapłata czynszu najmu jest dla najemcy połączona z nadmiernymi trudnościami lub grozi mu rażącą stratą,
• strony w momencie zawarcia umowy najmu nie przewidywały takiej sytuacji.

Lepiej załatwić sprawę ugodowo

We wskazanych powyżej okolicznościach, najemca może wystąpić do sądu o ustalenie nowej, niższej wysokości czynszu, lub nawet o rozwiązanie umowy najmu. Myślę, że jest duże prawdopodobieństwo, że takie powództwo zostanie uwzględnione. Może to jednak zająć bardzo dużo czasu, szczególnie że obecnie rozprawy w sądach są odwoływane. A czas działa na niekorzyść dłużnika, zwłaszcza jeżeli dług jest zabezpieczony wekslem (częsta praktyka w przypadku umów najmu). Dlatego lepiej w pierwszej kolejności spróbować dogadać się z wynajmującym. Może wykaże się zrozumieniem sytuacji i świadomością, że twarde obstawanie przy ustalonej w umowie wysokości czynszu może w przyszłości, po rozstrzygnięciu sprawy przez sąd, obrócić się przeciw niemu.